OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大琪琪格蒙语什么意思园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基(jī)金(jīn)执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会(huì)最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关(guān)事项进(jìn)行了解释说明，市场信(xìn)心得到了(le)一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各(gè)方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料未(琪琪格蒙语什么意思wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实(shí)际(jì)租户需(xū)要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们(men)肯定(dìng)要全(quán)力(lì)与时间(jiān)赛(sài)跑，把这(zhè)些(xiē)面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些(xiē)，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态(tài)的(de)物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面能(néng)更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能面临了(le)一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历的(de)相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一(yī)个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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