文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前马云移民到哪国籍世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力马云移民到哪国籍寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)马云移民到哪国籍一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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