5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央(yāng)企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(dě1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗ng)都跻身前十的(d1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗e)行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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