近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REIT乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里s主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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