万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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