30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点

住房(fáng)“以旧换新”有利于(yú)畅通(tōng)换房链条，但实施起来堵(dǔ)点不少。

房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)额同比下降9.5、新建商品房销售面积同比(bǐ)下降19.4%，今(jīn)年(nián)一(yī)季度，房地产(chǎn)市场仍在等待企稳回升。

但如何通向(xiàng)回温之路？各地政府(fǔ)想尽(jǐn)了招数。从放松限购到(dào)降低房贷利率，从发放购(gòu)房(fáng)补贴到(dào)推行“房票”，楼(lóu)市调控“工具箱”几乎已应出尽(jǐn)出(chū)。近期，为盘活二手房市场、畅通改善需求换房，一个新政策趋势正在蔓延——住房“以旧换新”。

据中指研究院监测，目前已有超(chāo)30 城表态支持“以旧换新”，方式则主要包括两种：一(yī)是房企联合经纪机构对旧(jiù)房优(yōu)先推售，二是(shì)开发商或国资平台收(shōu)购旧房、售房款用于购买(mǎi)指(zhǐ)定新房项目。近段时间，明确表态提(tí)到第二种方式(shì)，即“国资收购”的城市有所增多。

“以(yǐ)旧换新”有(yǒu)利于畅(chàng)通换房(fáng)链条，提高楼市活跃度(dù)，促进置换需求释放。但在实(shí)际(jì)操作过程中，需要面临(lín)的现实问(wèn)题(tí)并不少，比如旧房源需(xū)合(hé)理估价、如何在当下市场加速(sù)卖房、国资(zī)收(shōu)购需(xū)确(què)保资金稳健、旧(jiù)房源后续如何利用等(děng)，相关政策仍需探索与完善。

政策支持

“希望昆明出台商品房(fáng)以旧换新相关政策”。近日，有网友在人民网“地方领(lǐng)导留言板”发表建议。

对此，昆明市住房和城乡建设局回复表示：目前昆明市未出台“住房以旧(jiù)换(huàn)新”相(xiāng)关政策，但部分房(fáng)企已经与(yǔ)经纪机构(gòu)合作，为购房人提供以旧换新的服务。下一步，市(shì)住房城乡(xiāng)建设局将结合省外先(xiān)进经验及案例，充分(fēn)考虑本地实际情况，再行研究判(pàn)断(duàn)后续是否出台。

记者在该平台发现，不只是(shì)昆明，其他(tā)城(chéng)市也有网友咨(zī)询住房(fáng)“以旧换新”问题，包括长三角热点城市。而“以(yǐ)旧换新”之所(suǒ)以引起关注，是因已出台(tái)该政策的城市正越来(lái)越多，俨然成为楼(lóu)市调控(kòng)“新风向”。根据中指监测，自2023 年以来(lái)，目前已有超(chāo) 30 城表态支持“以旧(jiù)换新”。

4月22日，鄂州市(shì)发文表示，推行(xíng)商品(pǐn)房“以旧换新”。鼓(gǔ)励中(zhōng)介机(jī)构、房企、国有平台公司(sī)开展“以(yǐ)旧换新”业务，通过集中帮卖和定向收购等方式，帮助(zhù)市民卖(mài)出二手房。4月18日(rì)，长沙市表(biǎo)示，全(quán)市范(fàn)围(wéi)内“以(yǐ)旧(jiù)换新”购买(mǎi)新(xīn)房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套(tào)房首付比和按揭利率优惠。

4月1日(rì)，郑州市发文(wén)表示，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧(jiù)买(mǎi)新、以旧换新”10000套。一是郑州城(chéng)市发展集团有限公司(政府指定作为收购主体)收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以(yǐ)旧换新”购买改善性新建商品住(zhù)房；二是政(zhèng)府(fǔ)政策鼓励，群众通(tōng)过市场交易实现“卖旧买(mǎi)新、以旧换(huàn)新”。

各地之所以热衷该政策，一是因当下(xià)二手房存(cún)量大、交易慢，二是因(yīn)房(fáng)企去化承压(yā)。帮助二手房业主卖掉(和林微纳披露分配预案：拟10转增3派0.8元（含税）diào)旧房、置(zhì)换新房，一方面可(kě)助(zhù)力改善购房需求的实现，同时能帮助楼盘加大销售。

公开数据显(xiǎn)示，自2023年以(yǐ)来，全国二手房挂牌量持续走高。截至今年3月30日，已经有重(zhòng)庆、成都、天津、青岛、南京、武汉、郑州等12个城市二手房挂牌量超过10万套，其中(zhōng)重庆、成都、天津、苏州、南(nán)京、杭州6个城(chéng)市(shì)的挂牌量已经突破15万套，重庆和成(chéng)都超过22万套(tào)。

二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)已成为楼(lóu)市不可忽视的主力，且对当下(xià)调控政策的反应更敏感。

易居研究院报告显示，2024年3月份，全国22个城市中的19个重点城市中，有15个城市交易数据位于荣枯线以上，这(zhè)意(yì)味着大多数城市二手房交易行情不错，表明各地(dì)二手房支持政策积极有效。

“近期，各地二手房(fáng)交易比较活跃，二手房交易占总体住房交(jiāo)易的(de)比重接近四成，11个(gè)省市二手房交易量超过新房。其中(zhōng)，90平米以下、总(zǒng)价300万以下的二(èr)手房占60%左右的份额，可见刚需潜力很大，换房的潜力也很大。”广东省住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示。

如果能盘(pán)活这庞大的二手房市(shì)场，对楼市企稳回升(shēng)意义明显。住房“以旧换新”的目的，便是盘活存量市(shì)场、畅通换房链条，助(zhù)力整个(gè)市场流动(dòng)运转起来(lái)，激(jī)发楼市活力。

具体怎么做，目前各地有两种方式，一是“联合帮卖”，房(fáng)企联合经纪机构对旧房优先(xiān)推(tuī)售，若一定(dìng)期限内旧房售(shòu)出(chū)则按流(liú)程购买(mǎi)新房。二是开发商或国资平台(tái)收购旧房，售(shòu)房款用于购买指定新房项目，这是今年以来住房“以旧换新”的主流。此外(wài)，还有地方对“以旧换新”给予购房补贴。

痛点有(yǒu)待疏通

在庞大的“以(yǐ)旧换新”政策队伍中，郑州是较为(wèi)特殊的一个。

按郑州官方的计划(huà)，“以旧换新(xīn)”有(yǒu)两种方式，除了市场化(huà)帮卖，国资也要(yào)下场收房，而且(qiě)规模比其他城市都大(dà)。郑州城市发展集团有限公司作为政府指定收购主(zhǔ)体收购二(èr)手住(zhù)房，全(quán)年(nián)计划完成5000套。这一规模，比(bǐ)此前也有国资入局的(de)太仓、无锡、启东(dōng)市等都可观(guān)。

4月20日，郑州市“以旧换新”试点(diǎn)工作启(qǐ)动，官(guān)方数据显示，当天从凌(líng)晨到(dào)下午3时，有3449人(rén)次登(dēng)录“郑州市房产交易(yì)服务平台”电脑端，平台注册用户260个，市民登记发布二手房信息共189条，报名参加城发(fā)集团收(shōu)购(gòu)并完成全部资料上传共68人，线下售楼部统计征集换购(gòu)房意向信息202条。

作为收购主体，城发集(jí)团当日审核房源信息共83组，首日筛选登记信息资料齐全、符合试(shì)点阶(jiē)段收购标准，初步审核通过的房源(yuán)信息(xī)共64组，目前一组已进入现场踏勘环节，一(yī)组已进入(rù)评估环节。在新(xīn)房端，首(shǒu)批报名参加“以(yǐ)旧换新”的现房楼盘项目34个，共提供现房房(fáng)源7987套。

从(cóng)政策发布到公布进展，郑州算是较(jiào)为迅(xùn)速的一个，但从(cóng)现实(shí)角度看，“以旧(jiù)换新”实(shí)施起来需要时间。去年长(zhǎng)三角首次试水的太仓，首批放出(chū)100个名额，最终实际成交仅6组(zǔ)；随着活动逐步推进，参与人数才逐渐增(zēng)多，截至3月(yuè)12日，活动报名累(lèi)计超过800组，其中已成交93套，还有86套交(jiāo)过意向金(jīn)，正进行验(yàn)房、评估等(děng)。

“尽管不少区域提出(chū)‘以旧换新’政策导向，但仍处(chù)于探索阶(jiē)段，当前整体效(xiào)果尚不(bù)明(míng)显。”中指研(yán)究院表示。首先(xiān)是卖旧房环节，当前不少城(chéng)市(shì)的(de)二手房挂牌量(liàng)处于高位，即便通过中介优(yōu)先(xiān)推介，但若想快(kuài)速售出二手房，还是需要在(zài)价格方面给(gěi)予一定让步(bù)。

“以(yǐ)旧(jiù)换新，最大痛点是卖掉(diào)旧房(fáng)。”李宇(yǔ)嘉表示，目前，开发商参与以旧换新的协议，锁定意向(xiàng)房源的周(zhōu)期往往在2个(gè)月(yuè)左右，意味着卖房周期往往在2个月左右。但二手房很难在2个月内卖出。他认为，政策关键是要激发(fā)二手房业主的动力，卖不掉二手房则“无责(zé)退订新房(fáng)”，给予业主足够的(de)安全(quán)垫。

其(qí)次(cì)，选购新房环节也有不少问题。“旧房收(shōu)购模式一般要求购房者在指定的新房楼盘(pán)购(gòu)买(mǎi)，这意味着(zhe)选择性受到一定限(xiàn)制。”中指研究院称。此(cǐ)外，当下居民就业、收入预期尚未明显好转，购(gòu)房者观望(wàng)情绪重，购买期房较为谨慎等因素(sù)，也一定程度(dù)影响了“以旧换新”政策效果。

比如(rú)有郑州当(dāng)地网(wǎng)友表示，自己很关注住(zhù)房“以旧换新”政策，目前家里有两套旧房，都属于难(nán)出(chū)租也难卖的(de)“老破(pò)小和林微纳披露分配预案：拟10转增3派0.8元（含税）”、“老破大”，如果政府能出(chū)面收购，会极大帮助家庭卖房(fáng)。但鉴(jiàn)于资金问(wèn)题、市场前(qián)景等问题，自己对(duì)买新房还(hái)有顾虑，现在只想出售手中多余的旧房(fáng)。

另有无锡网友在领导留言板表示，近期无锡市梁溪区出台房(fáng)子“以旧换新”政策(cè)，请问以后是否(fǒu)有计划(huà)推出(chū)全城置换(huàn)政策。对此(cǐ)无锡市梁溪城投公(gōng)司表示，目前梁(liáng)溪区(qū)出台的二手房“以旧换新”业务是梁溪城(chéng)发集团下属置业公司实(shí)施的，全市包括江阴宜(yí)兴推出置换政策，目前尚没有实(shí)施计划。

李宇嘉(jiā)建议称，在刚需转向二手(shǒu)房，改善转向新房的新形势下，未来“以旧换新”政策可能要常态(tài)化地推进。因此，开发(fā)商和地方政府都要坚持把“好房源”拿出来，让循环更加顺畅。他表示，参与“以旧换新”的开发商，新盘绝不能推(tuī)尾货，借机去库存(cún)，要拿出优质项目参与活动，且要有价格上的优惠(huì)。

而对政府下场(chǎng)收房，李宇(yǔ)嘉认为，这对国资机构的资金实力、信(xìn)息掌握能(néng)力等都有要求(qiú)，分散式购置的二手房住房如(rú)何筹建为保障性(xìng)住房、后续如何做(zuò)好运营管理，也存(cún)在挑战。政府需要做的，是制定优惠政策，激励和撮合(hé)关联(lián)方，把(bǎ)带押过户(hù)做好、交(jiāo)易流程简化、评(píng)估公信力做强(qiáng)，着眼基础性制度。

“丁祖(zǔ)昱评楼市”表示，整体来看，2023年至今多城跟进“以旧换(huàn)新”政(zhèng)策，在一定程度上(shàng)可帮助置换(huàn)需求客(kè)户快速卖(mài)房，同时降低购房者购(gòu)房成(chéng)本，盘活存量房，提高市(shì)场(chǎng)活跃度，进而促进房地(dì)产市场平稳健康发(fā)展。但在当前整体市场(chǎng)承压的情况下，政策执行(xíng)效果不一，仍需调动多方资源配合。

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