配售型保障性住房陆续开建多地管理办法呼之欲出

近日，《郑州市配(pèi)售型保障性住房管理办法（试行）》（征求(qiú)意见稿）发布，明确郑州市区配(pèi)售型(xíng)保障性住房的筹建、配售和管理要求，文件计(jì)划于 5月1日(rì)起(qǐ)正式实施。

今年(nián)以来，大连、昆明、南(nán)昌、郑州等地(dì)配售型保(bǎo)障性住房管理(lǐ)办法陆续发布(bù)，公开征求意见，另据(jù)《中国建设报》报道，贵阳、合肥、杭(háng)州等地的相关配套政(zhèng)策(cè)也(yě)正(zhèng)在(zài)制定过程中(zhōng)。日前，宁波《关于规划建设保障性住(zhù)房(fáng)的(de)实施意见》已正式出台。

住房困难(nán)的(de)工薪收入群体和引进(jìn)人才成为各地(dì)配售型保障性住房的重点配售对象，大连将来连留(liú)连(lián)学生和农民工群体也纳入(rù)在内。各地要求(qiú)配(pèi)售(shòu)型保(bǎo)障性住房按保本微利原则出(chū)售，并实施严格(gé)的封闭(bì)管理(lǐ)，禁止配售(shòu)型(xíng)保障房以任何形式变更为商品(pǐn)房流入市场。

中指研究(jiū)院不完全(quán)统计发现，北京、上海、广州、深(shēn)圳、福州、西安、济南、青(qīng)岛、杭州、成都(dōu)、重庆、昆明、南宁、宁波、太原、郑州、贵阳(yáng)、合(hé)肥、武汉、东(dōng)莞、佛山、南京、长春、沈阳、大(dà)连、南昌、天津、哈尔滨、长沙近30个城市已(yǐ)公(gōng)布今年配售型保障房建(jiàn)设/筹集计划，各地以需定(dìng)建，今年计划筹建(jiàn)配(pèi)售型(xíng)保障性住房1000余套至10000余套(tào)不等，多在2000~4000套(tào)之(zhī)间。

各(gè)地配售型保障性住房进入施工建设阶段，大连、哈(hā)尔滨、贵阳(yáng)、福州、昆明、武汉、深圳(zhèn)、重庆等地均已启(qǐ)动建设，福州首(shǒu)个配售型保障性(xìng)住房项目将开启第(dì)二轮申购。

中指研究(jiū)院指(zhǐ)数研究部总经理曹(cáo)晶晶向21世纪经济报道记者(zhě)表示，当前多地已披露2024年配售(shòu)型保障房建设(shè)的工(gōng)作目标，随着配套政策(cè)及资金端不断落(luò)位，预计接(jiē)下来将进入快速推进阶段。各地配售型(xíng)保障房管理规则陆续出台，部分项目启动申请，在(zài)各地的快(kuài)速推进下，“市场+保障”的住(zhù)房供应体系建设有望更快得到实现。

图片来源：视觉(jué)中国

配套政策加速落地

近日，住房城乡建设(shè)部召开(kāi)保障(zhàng)性住房建设工作现场会，会议指出，要加(jiā)大保障性住房建(jiàn)设和供给，完善“市场+保障”的住(zhù)房供应体系(xì)，不断满足工薪收入(rù)群体刚性住房需求。会议要求，各(gè)地要抓政策出台、抓项目建设、抓“好(hǎo)房子”建设、抓住房发展规划编制，切实推动保障性住房建设见到成效。

目前大连(lián)、昆明、南昌、郑州、宁波等地已出(chū)台或拟出台配售型保障(zhàng)性住房管(guǎn)理办法或实施意见(jiàn)，对配(pèi)售型保障性住房筹建、配售、管理(lǐ)和退出等进行规定。另外，据日前《中国建设报》报道，杭州(zhōu)、贵阳、合肥等地的相关配(pèi)套(tào)政策也在制定和落实过程中。

去年年底，住房城乡建设部相关(guān)司(sī)局负责人在亿纬锂能；预计国内外大储市场全年将保持3亿纬锂能；预计国内外大储市场全年将保持30%—50%增速0%—50%增速接受媒(méi)体(tǐ)采访时表示，各地当前重点要(yào)保障(zhàng)好两类群体，一类(lèi)是住房困难未得到解决、收(shōu)入不(bù)高的工薪收入群体，另一类是城市需要引进的(de)科技(jì)人员、教(jiào)师、医护人员等。有条件的地方可以(yǐ)逐步(bù)覆盖其他群体(tǐ)。

从各地出台或拟出台的管(guǎn)理办(bàn)法来看，工薪阶层和引进人才是重点配售对象(xiàng)，杭(háng)州、贵阳、宁波、南昌、昆明、大连、郑(zhèng)州等地均在政(zhèng)策(cè)中作出明确规(guī)定。如《郑州市配售型保障性住房管理办法（试(shì)行）》（征(zhēng)求意见(jiàn)稿）提出，配售型保障性住房重点(diǎn)解决郑(zhèng)州(zhōu)市区户籍(jí)住房困难的工薪收入群体和引进的人才等，一个家庭只能申购1套。

除这两(liǎng)类人群外，不同城市在群体覆盖方面也存在一些区别，如(rú)杭州还计划向(xiàng)住房困(kùn)难家庭进(jìn)行配售，合肥关注(zhù)从事环卫、快递、交通服务等基本公共服务(wù)人员等的住房需(xū)求，南昌明确(què)要首先从本地城镇户籍(jí)经济困难的无(wú)房家庭开始，大连则将来连(lián)留连学生、农民(mín)工群体纳入(rù)配售对象范畴。

在户型面积方面，各地配售型保障性住房以中小户(hù)型为主，宁波明确建筑面(miàn)积(jī)在(zài)60~120平方米之间，以90平(píng)方米左右(yòu)为主；南昌提出要最大(dà)户型建筑面(miàn)积(jī)原则上不超过120平(píng)方米(mǐ)；大连要求新建项(xiàng)目单套住房建筑面(miàn)积以70~90平方米户型为主，原则上不超过120平方(fāng)米；郑州(zhōu)则提出新建项目(mù)单套住房(fáng)建筑面积控制在70~120平方米之间，三居室套型比例按(àn)项目情况控制在50%~60%之间，收(shōu)购(gòu)项目单套住房建筑面积和套型比例(lì)可适当放宽。

在(zài)价格方面，配售型保障性住房按(àn)保(bǎo)本微利原则配售，各地配售(shòu)价格多根(gēn)据项(xiàng)目土地划拨价(jià)格、建安成本、适度合理利润等因素，预估(gū)配(pèi)售(shòu)型保障性住房销售价格，宁波、昆明、郑州等地明确利(lì)润不超过5%。目前，经初(chū)步测(cè)算，贵阳市(shì)首批启动建设的项目售价在5200~7000元/平方米之间，约为项目周边普通商品房单价的65%。

新(xīn)一轮保(bǎo)障性住房规划建设(shè)，将实施严(yán)格的封闭管(guǎn)理(lǐ)，严(yán)禁以任何方式(shì)，违(wéi)法违规将(jiāng)新建的配售型保障性住房变(biàn)更为商品住房流(liú)入市场，更不能利用保(bǎo)障性住房进行牟利。各地(dì)出台或拟出台的管(guǎn)理办法中(zhōng)都对这一要求进行重申和强调(diào)。

在退出及后续管理方面，各地(dì)也有明确(què)规定。如南昌要(yào)求，购房人如需退出的(de)，只能由保障房公司按规定回购。昆明进(jìn)一步明确，负责回购的市属国有企业应(yīng)在半年内完成回购，解除合(hé)同并备(bèi)案，二次配售时，销售价格按回(huí)购价格加二次装修成本计算，购房(fáng)家庭按该套房屋回购时退还的维修资金数(shù)额缴纳房屋维修资金。

各地也(yě)有一些其他配套政策推出，如哈(hā)尔滨起草了(le)配售型保障性住房规划供地政(zhèng)策并向社会征求意见，合肥正在制定配售型保障性(xìng)住房相关(guān)的土地、规划、建设(shè)、资金等实施细则等(děng)。

建(jiàn)设计划逐步落(luò)地(dì)

前述住房城(chéng)乡建设部相(xiāng)关司局负(fù)责人明确，配(pèi)售型保障性住房建(jiàn)设将坚持“以需定建(jiàn)”的原则。地方政(zhèng)府要根据需(xū)求科学确定保(bǎo)障性住房发展目标(biāo)，制定(dìng)年(nián)度建设筹(chóu)集计(jì)划。

中国社会科(kē)学院研究(jiū)员、中国城(chéng)市经济学会房地产专委会主(zhǔ)任王业强对21世纪经济报道记者表示，以需定建，就是要根据人口变动情况来合理规划配售(shòu)型保障性住房的建(jiàn)设。人(rén)口(kǒu)大量流入的城市要相应扩大土地供应和建设的规模；人口流失的城市则要相应减少规模。

据中指研究院(yuàn)统(tǒng)计，截止到4月20日，福州、深圳、北京、上海、广(guǎng)州、西安、济(jì)南、青岛、杭州、成都、重庆、昆明、南宁、宁波、太原、郑州、贵(guì)阳(yáng)、合肥、武汉、东(dōng)莞、佛(fú)山、南京、长春、沈阳、大连、南昌、天津、哈(hā)尔滨(bīn)和长沙(shā)近30个城(chéng)市公布今年配售(shòu)型保障性住房建设/筹集计划。

其(qí)中福州计划建(jiàn)设/筹集(jí)套数最多，约1.24万套，北京、上海、广州和深圳这四个一线城市均不少于1万套，其余多数城市计划(huà)建设/筹集数量在2000~4000套之间，如昆明、南宁、宁波和太原今年都计划建设/筹集(jí)4000套。

王业强表示，配售型保障性住房主要分为新建和转化两种途径(jìng)。其中“新建”可通(tōng)过划拨土地出让，也可利用存量土地(dì)如政府(fǔ)已批未建土地等从(cóng)零开始建设，也(yě)可通过存量的人才房、共(gòng)有产权房(fáng)或企(qǐ)业破产处(chù)置的商品房转化。

王业强表示，随(suí)着亿纬锂能；预计国内外大储市场全年将保持30%—50%增速收入水平的提高，青年和新市民群(qún)体未来的住房(fáng)需求会转化形(xíng)成购房需求(qiú)，各种人才房也(yě)会纳入配售型保(bǎo)障性住房(fáng)的范畴，未(wèi)来应该逐步扩大配售型保(bǎo)障房(fáng)的供应规模。

各地(dì)配售型保(bǎo)障性(xìng)住房陆续进入开(kāi)工建设阶段，大连、哈尔滨、贵(guì)阳、福州、昆明、武汉、深圳(zhèn)、重(zhòng)庆等地均已启动建(jiàn)设。如4月18日，贵阳市首批配售型保(bǎo)障性住房项目(mù)开工仪(yí)式在白云区举行。此次开工的白云区云歆苑(yuàn)保障性住房(fáng)项(xiàng)目规(guī)划建设住宅(zhái)共2375套，首批建设615套，计划在2026年底(dǐ)交付(fù)使(shǐ)用。根据(jù)前期摸底调查，贵阳计划5年内建设1万(wàn)套配售型保障性住房(fáng)，总投资(zī)约65亿(yì)元。

双龙新居是福州首个配售型保障性住房项目，也是全国率先开工的(de)保障性住房项目，该项目(mù)已于3月(yuè)开放第一轮配售申购。日前福州市房管局发布通知，第二轮配售申请将于(yú)5月6日开启。

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