新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策

国务院近日
印发《关于加(jiā)强监管(guǎn)防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（下(xià)称新“国九条”），其中提出，推动债券和不动产投资(zī)信托基金（REITs）市场高(gāo)质量发展；研究制定(dìng)不动产 投(tóu)资信托基金管理条例；落实并完善上市公司股权激(jī)励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政(zhèng)策。

市场人士认为，新“国(guó)九条 ”为REITs市场提供了政策支持和发展方(fāng)向，预示着我(wǒ)国REITs市场(chǎng)将迎来新的发展机遇，并在服务实体(tǐ)经济和促进资本市场稳定健康发展方面发挥更加重要的作用。

多位(wèi)业内专家表示，REITs具有盘活存量(liàng)资产、促进投融(róng)资良性循环，降低企业和地方(fāng)政府债务的(de)作用，建(jiàn)议从立(lì)法和(hé)税收等方面入手推(tuī)动REITs市场高质
量发(fā)展。

REITs市场发展潜力(lì)巨大

新“国九条”提出(chū)，推动债券和不动产投资信托基金(jīn)（REITs）市场高质量发展。

REITs是兼具股、债(zhài)属性的权益性长(zhǎng)期投资品种，是不可或(huò)缺的重(zhòng)要(yào)投融资工具。一位(wèi)宏观研 究员(yuán)对上海证券报记者(zhě)表示，美国REITs市场规模约占GDP总量的3%到5%。如(rú)果参(cān)照美国REITs市场的体量(liàng)，我国(guó)REITs市场应(yīng)是(shì)万亿元级蓝海市场，发展潜力巨(jù)大。

而且，REITs自身的特性使得其可以成为(wèi)资本市场和实体经(jīng)济之间的重要桥梁。“我(wǒ)们可 以(yǐ)在现实生活中(zhōng)亲身感受周边商场超市的热闹程度，或者高速公路的车流拥挤度(dù)的同(tóng)时看到相应REITs的价格变化。”上述人士说。

中信证券相(xiāng)关业(yè)务负责人士表示，我(wǒ)国的公
募(mù)REITs涵盖非常广(guǎng)泛
的基础设施资产，其中既包(bāo)括海外REITs中常(cháng)见的产权类资产，也包括众(zhòng)多经营权类基础设施资产。在目前已上市的REITs中，保租房、仓(cāng)储、产业园、消费基础设施属于产权REITs，而高速公路、能源、生态环保则多属(shǔ)于经营权REITs。

该(gāi)业务负责人士说，REITs底层资产运营机制清晰，具有(yǒu)强制派息机制，是能够提供相对稳定(dìng)分红的(de)权益型产品(pǐn)。“我国REITs市场(chǎng)各(gè)项制度(dù)规则正在持续完
善优化，投资(zī)者也在不断健全REITs投 研体系，优(yōu)化内控制度建设，朝着价值投资、长期投(tóu)资、理(lǐ)性(xìng)投资的方向发展(zhǎn)。”

推进(jìn)REITs的 立法计划

新“国九条(tiáo)”强调，研究制定(dìng)不动产投资(zī)信(xìn)托基金管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例(lì)。

市场人(rén)士称，REITs的立(lì)法计划是中国资
本市场法治建(jiàn)设和(hé)市场发展的重要(yào)组成部分，旨
在为REITs市场的健康发展(zhǎn)提供法(fǎ)律(lǜ)保障(zhàng)和制(zhì)度(dù)支持。随着立法工(gōng)作的(de)推(tuī)进，预计(jì)将进一步促进REITs市场(chǎng)的(de)稳定和主力动向：4月29日特大单净流入20.54亿元成熟，为投资(zī)者提供更多保护，并推动REITs产品更好地服(fú)务实体经济发展。

一位资(zī)深(shēn)市场人士表示，短期看(kàn)，REITs市场还需(xū)继续发展和壮大。当前REITs市场仍(réng)比较小众，立法条(tiáo)件还需进一步探索；中长期看，REITs的立法(fǎ)是趋(qū)势，相关工(gōng)作涉及司(sī)法(fǎ)部门、国(guó)家发展改革委和中国证监会等多部门协(xié)调和(hé)配合。

“立法可以进一步提升和规范(fàn)REITs的特点(diǎn)、性质(zhì)和(hé)地位，对(duì)市(shì)场长远和可持续发展(zhǎn)具有重大(dà)意(yì)义。”上述人士说。

今年3月，上海证券交(jiāo)易所总经理蔡建春曾表(biǎo)示，我国REITs市场采(cǎi)取(qǔ)“公募基(jī)金+资产(chǎn)支持(chí)证券”的框架(jià)，在试点(diǎn)阶(jiē)段取得积极成效。但顶层设计层面(miàn)的(de)基础制度(dù)亟待(dài)完善，相关制度安排对于进一步壮大REITs市场、服务实体经济建设存在(zài)较大制约。

对此，蔡(cài)建春建议，加快不动产投资信托基金（REITs）专项立法。在具(jù)体立法重点上，建 议明确五方面内容(róng)：

一是(shì)明确REITs属于证券法(fǎ)规范的证券品种(zhǒng)，对REITs的发行、交易、信息披露、投资者保护等事项予以规定，条例未规定的适用证券法(fǎ)规定。

二是(shì)明确REITs发行交易(yì)相关安排，规定REITs发行上市条件、REITs管理人管理、做市机制等事项，解决产品结构及参与机构责任义务等问题。

三是明(míng)确REITs管理架构和(hé)持有人会议机(jī)制，确定“REITs载体+项目公司”的产品结构(gòu)，参照股(gǔ)东大(dà)会制度，建(jiàn)立健全REITs持有人会议机制，解决运行(xíng)管理效率问题。

四是(shì)明确REITs税收、会(huì)计处理(lǐ)、国有(yǒu)资产转让等相关配套机制，解决约束(shù)激励问题(tí)。

五是明确(què)REITs市场的监(jiān)管安排和法律责任，明确REITs发(fā)行人信息披露、募集资金(jīn)使用等相关监(jiān)管安 排，解决法律(lǜ)责(zé)任主体和责任机(jī)制等(děng)问题。

建(jiàn)议完善REITs税(shuì)收政策

新“国九条”也提出，要落实并完善不动产投资信托基(jī)金税收政(zhèng)策。

回顾国(guó)外发达市场 REITs的发展(zhǎn)历(lì)程，REITs市场的每一次快速发展无不与税收优惠政(zhèng)策的(de)改革有关。

2022年1月26日，财政(zhèng)部、税务总局发布《关于基础设(shè)施(shī)领域不动产投资信托基金（REITs）试
点税收政策(cè)的公告》。该政策明确了基础(chǔ)设施REITs适用的(de)税收政策。主力动向：4月29日特大单净流入20.54亿元>

市场(chǎng)人士表示，税收政策的落实和完善，不仅有助于降低(dī)原始权益人的税负，而且(qiě)也有利于提振(zhèn)市场(chǎng)参与热情，推动REITs市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)壮(zhuàng)大。同时，这(zhè)些政策也体(tǐ)现了国家对发展公募REITs的大力支持，为基础设施资产的(de)盘
活和有效投资提供了良(liáng)好的税务基础(chǔ)。未来，随着REITs市场的不断发展和(hé)实践的深入，可以期待更多有利于REITs市场建设的税收规则出台，进一步完(wán)善REITs税收政(zhèng)策(cè)体系。

REITs上市一般分为(wèi)上市前的资产组合或重组、发 行设立、运营分配、退出四个阶段。一位原始(shǐ)权(quán)益负责人对记者表示，目前REITs的税(shuì)收优惠仅限于资产重组和发行设立阶段减免和(hé)递延企业所得税，不涉(shè)及运营和退出阶(jiē)段(duàn)增值税、土地增值税的政策(cè)优(yōu)惠。建议进一步完善REITs的税收(shōu)政策，提高(gāo)原始权益人(rén)发行意愿和投资者的收益(yì)。

该人士还建议，可以从简化税收流程、明确税
收细则、加(jiā)强跨部门协调等方面完善对REITs的税收优惠。

该人士(shì)进一步建议(yì)，为了降低企业和投(tóu)资者的(de)税(shuì)务合规成(chéng)本，可以进一 步简化REITs相关的税收申报和(hé)缴纳流程。针对当前税收政(zhèng)策中的一些模(mó)糊地带(dài)，如资(zī)产划转的具体定义、战略(lüè)配售份额的税务处理等，应出台(tái)更明确的指导细则(zé)，以减少市场的(de)不确定性。

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