万科突发！

这阵仗太久(jiǔ)没(méi)见了！

今 天，万科A巨量大单封死涨停板，万科企业一度暴拉(lā)近20%，万科境(jìng)内债普遍上涨。与此同时，A股房地产板(bǎn)块大涨超6%，港股内房股板块狂拉(lā)超9%。最为关(guān)键的是，万科(kē)涨停的量亦达到了宝万之争以来的最大值。

从走向来看，北上资金今(jīn)天上(shàng)午再度狂买近137亿(yì)元。这(zhè)意味着，有大(dà)钱进入到(dào)股市(shì)。那么，如此多的资(zī)金进场做多，他们究竟看到了什么？业内研究人士认(rèn)为，基本面承压(yā)强化政策期许 全(quán)球流动性切换或致“错杀”标(biāo)的反弹。此外，今天市场传出“淡化三大工程”等小作文，亦(y禾川科技发生大宗交易 成交溢价率2.33%ì)激发市场做多(duō)热情。

万科(kē)引(yǐn)爆

8年未见！今天，万科A被巨量大单封死涨停，截至下午两点，换手率已经超过5%，万科企业(yè)更是飙涨近20%。万科境内债普遍(biàn)上涨(zhǎng)，“22万科(kē)04”涨超7%，“21万科04”涨超6%，“22万科06”涨6%，“20万科06”涨(zhǎng)近5%，“20万科08”“22万科05”“21万科02”均涨(zhǎng)超3%。

不止万
科，地产股几乎全线(xiàn)爆发。华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣盛发展(zhǎn)、大龙地 产、金地集团等(děng)20余股涨停。

天风证券认为，4月26日、4月29日，地产板块连续两日(rì)大(dà)幅反弹，主要或受外资机构发布(bù)看多的观点，北(běi)向资(zī)金大幅净流(liú)入；消息面上(shàng)，传五一(yī)后北上广深逐步(bù)取消限购措施，本周内长沙、成都实质性取消限购，强化放松预期；一季度高层会议即将(jiāng)召开，资(zī)金提前布局博弈增量政策。短期政策(cè)或聚集(jí)存(cún)量去库，政府成立收储机构、存量改保预期增强，出险房企存在受益空间等因素影响。

招商证(zhèng)券认为，近期房地产板块关注度(dù)有所提高(gāo)，关(guān)注(zhù)点可以(yǐ)归纳为两类：一类是从基本(běn)面承压角度对更多政策的持(chí)续期许(xǔ)，不限于需求端(duān)以及供(gōng)应端(duān)政策；另外一类则是不论(lùn)从全球(qiú)流动性
或者(zhě)国内流动性变化视角，关注风格切换的可(kě)能。

短期博弈or意(yì)在长(zhǎng)远？

最近两个交易(yì)日，关于房地产的利好消息的确是频繁出现。今天，更是传出了“淡化三大工程”等小作文。那么，新进(jìn)的资金(jīn)究竟是博弈短期(qī)，还是意在长远呢？

有机构认为，三大(dà)工程是(shì)今年乃至未来几年(nián)的重(zhòng)点工作，但是由于新的“坐地”模式(shì)尚在探索期，2024年包括城中村改造的量可(kě)能不会(huì)很(hěn)大。不
过，未(wèi)来建设规模逐渐起量仍然是大概率(lǜ)事件。

当前的确需要
去库存，各地都有探索。南京、郑州也禾川科技发生大宗交易 成交溢价率2.33%在做，但核(hé)心仍然在于地方政府(fǔ)的投入力度。考虑(lǜ)到地方财政较为紧张，由(yóu)地方出大钱去库存的可能性不高(gāo)。目前仅有中央尚有较多的资(zī)源能够协(xié)助去库
存。

最近，包括成都在内的核心 一二线城市(shì)逐渐走向应放尽(jǐn)放(fàng)，但节(jié)奏可能还是维持“小(xiǎo)步快跑”，政策力度可能没有那么大。此外(wài)不仅(jǐn)契税，增值(zhí)税、个人所得税这些交易环节的税也需要调整(zhěng)。另外有一部(bù)分人对(duì)高层会议出台
的政策有较高的期待(dài)，可能提前发力炒作一波。

从炒作的逻(luó)辑来(lái)看，市场的倾向点基本上在于政策，而非基本面。当下的政策预期都是向好(hǎo)的，但基(jī)本上却并非如此(cǐ)。从(cóng)当下的基本(běn)面来看，来自招商证券的数据显示，4月1日—4月(yuè)25日样本城(chéng)市新(xīn)房成交面积同比减少39%，二手房成交面积 同比减少11%，新房(fáng)和二手房同比降幅均有所收窄，但同比降幅的(de)收窄或有基数下降的(de)更大贡献，而日均成交水平也能反映(yìng)这一点，近期新(xīn)房日均成交面积仍处于近5年(nián)最低水平，而二手房成(chéng)交(jiāo)面 积也仅仅高于2022年同(tóng)期，低于近5年中其余年份同期水平。

这次会否有所不同？

其实，博弈政策已(yǐ)经不是第一次。那么(me)，这次会不会(huì)有所不(bù)同？

当前，市场成交仍处于底部阶段，春节后(hòu)对“小阳(yáng)春”过高预期(qī)或正经历向下修正。回顾(gù)3月(yuè)份统计局口径房地产
数据(jù)，“小阳春”成色欠佳，个(gè)别一线城市即(jí)便在小阳春市场表现不错，也因为二手房供应(yīng)（挂牌）的增加削弱了其影响，表现为历史经验的房价涨跌(diē)的销量分水岭并未起效，市(shì)场(chǎng)仍然呈现以价换量的特点，这其实就是需求改(gǎi)善(shàn)但供需关系难以改善的结果。

招商证券(quàn)认为，当前市场情(qíng)绪或从更广泛
的风(fēng)格切换角度关注(zhù)房地产。过去(qù)，民生、风险防范、经(jīng)济是政策关注的三个重要维(wéi)度，当(dāng)前这三个维度或一致指向进
一步宽松(sōng)。从当前市场情绪观察，市(shì)场对供需两端政策进一步发力(lì)的预期或在强化，这种预(yù)期和以往(wǎng)仅仅参与房(fáng)地产和(hé)产(chǎn)业链股票政(zhèng)策博弈的情况可能不大相同，更广泛市场参与者可能由(yóu)于风格(gé)切换的潜在配置需求，也难以不关(guān)注房地产。

本轮市场关注(zhù)度提高的背景(jǐng)或与3月有(yǒu)所差异。年初以(yǐ)来，房地产(chǎn)股票曾经(jīng)在3月经历(lì)过一波反弹，原因是基本面和信用预(yù)期的“V”形变化带来房地产板块及产(chǎn)业(yè)链 股、债价格反弹。目前来看(kàn)，与当时不(bù)同的是(shì)，彼(bǐ)时(shí)是部分投资人有销(xiāo)售基本面(miàn)修复预(yù)期
，而目前是基本面承压带(dài)动投资下行从(cóng)而对更多政(zhèng)策产(chǎn)生预期。同时，信用(yòng)预期和当时也(yě)有不同，当时是从个别房企公(gōng)告感受到了新增资 金出现的积极可能(néng)，而(ér)目前更多或是市场(chǎng)在观察部分城市，不同类(lèi)型去库存政策(cè)（需求端和供应端）的进展和评估阶段，拥有一些观(guān)察(chá)点溢价。

校对：高源

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