北京稳楼市政策“小步快跑”

近日，央行北(běi)京分行(xíng)、金融监管总局北京监管局、北京住建委联合下(xià)发通知(zhī)，优化离(lí)异家庭购房认贷政策。调整后，离婚不满一年且家庭名下在北京市无(wú)成(chéng)套住房，执行首套(tào)住房信贷政策。

这是继今年3月27日不再执行“夫妻离异后，不符合(hé)限购(gòu)规(guī)定的(de)任何一(yī)方3年内不得(dé)在京购房”后，北京市对离婚购房政策的再度优化(huà)。

去年末以来，稳楼市政(zhèng)策继(jì)续平稳(wěn)释放。其中，一线城(chéng)市的动作最引人关注。

去年12月(yuè)，北京推出“首付比例(lì)下调”“普宅认定标(biāo)准优化”“房贷利率调整”等一系列组合拳；今年2月，通州区(qū)解除(chú)“双限”；今(jīn)年4月，北(běi)京调整绿色建筑(zhù)的公积金贷款上限，并延长老旧小区改造项目的住房公(gōng)积金贷款期限。

其他一线城市中，上海、深圳(zhèn)先后废(fèi)止了“70/90”政(zhèng)策；广州对近郊区市场(chǎng)的限购政策进行了优化；上海(hǎi)对外地单身人士限购政(zhèng)策(cè)进行了优化(huà)；深圳下(xià)调了户籍(jí)和非户籍人口的购房门槛(kǎn)。

业内(nèi)分(fēn)析人士认为，单个政策的力度看似不大，但其释(shì)放节奏(zòu)较为平稳，并正在形成累加效果(guǒ)。在各项政策的综合作(zuò)用下，市场回暖值(zhí)得期待。

北(běi)京“317新政”压力渐除

北京对离婚买房的政策限制，源于7年前的“317新政”。2017年3月17日，北京发布《关于完善(shàn)商品住房销售(shòu)和(hé)差别化信贷政策的通知》，强调(diào)居民家庭名下已拥有1套住房，以及在北东海基金第二大股东股权被拍卖，起拍价超4500万元京市无(wú)住房(fáng)但有贷(dài)款记录的，以二套房的标准进行(xíng)购买，即购买(mǎi)普通住房的首付款比例不低于60%，非普(pǔ)通住房的首付款比例不低于80%。一周后(hòu)，作为该政策的“补丁”，有关部门再度发文，明(míng)确离婚一年内(nèi)贷款买房，商贷和公积金贷款都算做二套房。

2021年，北京又将离异后买房的限制年限提高至(zhì)3年。

“317新政”还包(bāo)括限售政策、暂(zàn)停发(fā)放25年以上贷款等，被认为是北(běi)京楼市的转折点。政策出台后，北京(jīng)市场的投资投机需(xū)求逐渐被挤出，市场交易量一度明显下(xià)滑，价格也有(yǒu)所回落(luò)。

2021年下半年以来，在房(fáng)地产市场去杠杆的(de)大背景下，北京楼市继(jì)续进入深度调(diào)整中。多家研究机构(gòu)相关负责(zé)人向(xiàng)21世纪经济报道记者表示，到目前为止，北京多数(shù)区域的房价仍然低于2017年初的水(shuǐ)平。

北京(jīng)市统计局的数据显(xiǎn)示，2023年，北京(jīng)全市新建商(shāng)品房销售面积为1122.6万平方(fāng)米，其中住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)为(wèi)811.1万平方米。与2016年相比，分别下(xià)降了33%和(hé)18%。

如今，随着市场风险的出清和投资投(tóu)机需(xū)求的退出，北京楼(lóu)市已经发生了重大变化，这类(lèi)限(xiàn)制性政策的(de)“使命”接近完成。

广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前市场上留存的购房需求以刚(gāng)需和改善性需求为主。“过去楼市火(huǒ)热期间，想着法子钻空子(zi)，比如离婚获得(dé)购房(fáng)资格、获得首(shǒu)套资格，现在(zài)这些动机都(dōu)没有了。既然如此，这类(lèi)调控政策已无存在的必要”。

他还(hái)表示，另一方面，作(zuò)为人口结构变化的(de)一大特征，现阶段(duàn)离婚、单(dān)身、独(dú)居(jū)人群较(jiào)多，必须要(yào)考虑这部分(fēn)人(rén)群的(de)合理住房需求，加大支持力度。

此次调整之前，北京已于3月(yuè)27日宣布，“夫妻离异后，不符合(hé)限购规定的任何一方(fāng)3年内不得(dé)在京购房”政(zhèng)策废止。

近几个月来，北京还推出了下调首付比例和贷款利率、延长(zhǎng)最(zuì)高贷(dài)款(kuǎn)年限、优化普宅认定(dìng)标(biāo)准、优化公(gōng)积金政策等措施。“317新政”给(gěi)北京楼市带(dài)来的压力，正在逐步解除。

政策(cè)仍有优化空间

除(chú)北京(jīng)外，其他一线城市也在不断(duàn)释放政策利好。今(jīn)年以来，上海、深圳先(xiān)后废止了“70/90”政策；广州(zhōu)对近郊市(shì)场的限购(gòu)政策(cè)进(jìn)行了放(fàng)松；上海针对特定区域、人群，对限购政策进行(xíng)了优化；深圳下调了(le)户(hù)籍和非户籍人口的购房(fáng)门槛。

此外，苏州、杭州等一些热(rè)点二线城市也陆(lù)续出台相关的政策宽松措(cuò)施。政策释放表(biǎo)现出“小步快跑”的节奏。

据中原地产统计，与(yǔ)去年相比，今年各地出台稳楼市政策的频次有所(suǒ)放缓，但一(yī)些新的措施(shī)开始出(chū)现，体现为优化公积金政策、住房以(yǐ)旧换新(xīn)、全面取消限购等。

叠加此前(qián)的相关措(cuò)施，政策效果正在(zài)逐渐显(xiǎn)现。

根据统计(jì)局发布的数据，今年3月，全国(guó)商品房销售面积为 1.13亿平方(fāng)米(mǐ)，商品房销售额1.08万亿元，虽(suī)然同比有所下降，但达到去年下半年以来的月度高点。

4月16日，国(guó)家(jiā)统(tǒng)计(jì)局(jú)副局长(zhǎng)盛来运表示，支持(chí)房地产稳定发展政策措施效果(guǒ)还在持续显现，并在三个方(fāng)面带动了相关数(shù)据(jù)的改善：“三大工程”拉(lā)动房地产投(tóu)资0.6个百分点；“白名单”政策使企业国内贷款降幅收(shōu)窄了1.2个(gè)百分点；一系列促进楼市(shì)消费的政策，使一季度新建(jiàn)商品房(fáng)销售面积和销售额降幅比1~2月分别收窄了1.1和1.7个百分点。

有市场人士认为，相比二三线城市的动作，一线城市(shì)的政策力度相对(duì)不大。但一线城市具有较强的示(shì)范效应，对市场心(xīn)理的影响较大，对其他城市也有一定的带动作用。

就此次北京东海基金第二大股东股权被拍卖，起拍价超4500万元调整离(lí)婚购(gòu)房政策而言，中(zhōng)指研究院市(shì)场研究总监陈文静表(biǎo)示，其意味着在市场过热时(shí)期出台的(de)政策有望陆(lù)续退出，向(xiàng)市场释(shì)放出进一步优化政策的积极(jí)信号，对市场情绪有望产生有利影响。

她还指出，当前北京房地产政策整体仍较(jiào)为严格，未来限(xiàn)制性政(zhèng)策存(cún)在继续优化预期。

中原地(dì)产首席(xí)分析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟表示，除一线城市和少数二线城市外，楼市宽松政策的释放空间已经不大。因此，未(wèi)来这些城市的政策继续优化的可(kě)能性仍然很大。

对于市场走(zǒu)势，业内人(rén)士普遍认为，以价换量仍将是市(shì)场的主流，未(wèi)来市场交易能否持续升温(wēn)，将在很大程度上取(qǔ)决(jué)于(yú)优化(huà)政策的力度。

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