30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点

住房“以(yǐ)旧换新(xīn)”有利于畅通换房链条，但(dàn)实施(shī)起来堵点不(bù)少。

房地产开发投资额同比下降9.5、新建(jiàn)商品(pǐn)房销售面积同比下降(jiàng)19.4%，今年一(yī)季度，房(fáng)地产市场仍在(zài)等待(dài)企稳回升。

但(dàn)如何通向回温之路？各地政府(fǔ)想尽了招数。从放松限购到降低房贷利率，从发放购(gòu)房补贴到推行(xíng)“房票”，楼市调(diào)控“工具箱”几(jǐ)乎已应出尽出。近期，为盘活二手房农业农村部：全国农产品批发市场猪肉平均价格比上周五下降0.6%市场、畅通(tōng)改善需求换(huàn)房，一个(gè)新政策趋(qū)势正在蔓延——住房“以旧换新(xīn)”。

据(jù)中指研究院监(jiān)测，目前已有超30 城表态支持“以旧换新”，方式则主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，二是(shì)开(kāi)发商或国资平台收购旧房、售房款用于购买指定新房项目。近段时间，明确表态提到第二(èr)种方(fāng)式，即“国(guó)资收购”的(de)城市有(yǒu)所增多。

“以(yǐ)旧换新”有利于畅通换(huàn)房链条，提高楼(lóu)市(shì)活跃度，促进置换需求释(shì)放。但在实际操作过程中，需要面临(lín)的现实问(wèn)题并不少(shǎo)，比(bǐ)如旧(jiù)房(fáng)源需合理估(gū)价、如何在当下市场加速(sù)卖房、国资收购需确保资金稳健、旧房(fáng)源后续如何利用等，相关政策仍需探索(suǒ)与完善。

政策支持

“希(xī)望昆明出台商品房以旧换新相关政策”。近日，有网友(yǒu)在人(rén)民网“地方领导留言板”发表建议。

对此，昆(kūn)明市住房和城乡建设局回复表示：目前昆明市未出(chū)台“住房以旧换新”相关政策，但部分房企已经与经纪(jì)机构合作，为购房人提供以旧换新的(de)服务。下一步，市住房城乡建设(shè)局(jú)将(jiāng)结合省外先进经验及案例，充分考虑本地实(shí)际情(qíng)况，再行研究判断后续是否出台。

记(jì)者在该平台发现，不只是昆明，其他城市也有网友咨询住房“以旧换新”问题，包括长三角热点(diǎn)城(chéng)市(shì)。而“以旧(jiù)换新”之所以引(yǐn)起(qǐ)关注(zhù)，是因已出台该政(zhèng)策的城市正越来越(yuè)多，俨然成为楼市调控“新风(fēng)向”。根据中指监测(cè)，自2023 年以(yǐ)来，目前已(yǐ)有超 30 城(chéng)表态支持“以旧换新”。

4月22日，鄂州市发文表示，推行商品房“以(yǐ)旧换新”。鼓励中介机构、房企、国有平台(tái)公司开展“以旧换新(xīn)”业务(wù)，通过集(jí)中帮卖和定向收购等方式，帮助市民卖出(chū)二手房。4月18日，长(zhǎng)沙市(shì)表(biǎo)示，全市(shì)范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政(zhèng)策，享受首套房首付比和按揭利(lì)率(lǜ)优惠(huì)。

4月1日，郑州市发文表示，2024年郑州市计划完成二手(shǒu)住房“卖(mài)旧(jiù)买新、以旧换新”10000套。一是郑(zhèng)州城市发展集团有限公司(政府指定作为(wèi)收(shōu)购主体)收购二手住(zhù)房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善(shàn)性新建(jiàn)商品住房；二是政府政策鼓励，群众(zhòng)通过市(shì)场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。

各地之所(suǒ)以热衷该政策，一是因当(dāng)下二(èr)手(shǒu)房存量大、交易(yì)慢，二是因(yīn)房企去化承压。帮助二(èr)手(shǒu)房业主(zhǔ)卖掉旧房、置(zhì)换(huàn)新房，一(yī)方(fāng)面可助力改善购房(fáng)需求的实现，同时能(néng)帮助楼盘加大(dà)销售(shòu)。

公开数据显示，自2023年以来，全国二手房挂牌量持续走高(gāo)。截(jié)至今年3月30日，已经有重庆(qìng)、成都、天津、青岛、南(nán)京、武汉、郑州等12个城市二手房挂牌量超过10万套，其中重庆、成都、天津、苏州、南京、杭州(zhōu)6个城市(shì)的挂牌量已经突破15万套，重庆和成都超过22万套。

二(èr)手房市场已成为楼市不可忽视的主力，且对当(dāng)下调控政策的反应更敏感。

易居研究院报告显示，2024年(nián)3月份(fèn)，全国22个城市中的19个重点城市中(zhōng)，有15个城市交(jiāo)易数(shù)据(jù)位于(yú)荣枯线以上，这意味着大多数城市二手房交易行情不错，表明各(gè)地二(èr)手房支持政策(cè)积极有效。

“近期，各地二手房交易(yì)比较(jiào)活跃，二手房交易占总体(tǐ)住(zhù)房交(jiāo)易的(de)比重接近四成，11个省市二(èr)手房(fáng)交易量超过新房。其中，90平米以下、总价300万以下(xià)的二手房(fáng)占60%左右的(de)份额，可见刚需潜力很大，换房的潜力也很(hěn)大。”广东省住房政(zhèng)策研(yán)究中心首(shǒu)席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示(shì)。

如果能盘活这庞大的二手房市场，对楼市企稳(wěn)回升意义明显。住房“以旧换新”的目的，便是盘活存量(liàng)市场、畅通换房链条，助力整个市(shì)场流动运转起来，激发楼市活(huó)力。

具体怎么做，目前各地有(yǒu)两种方(fāng)式，一是“联合帮卖”，房企联合经纪机构(gòu)对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按(àn)流程购(农业农村部：全国农产品批发市场猪肉平均价格比上周五下降0.6%gòu)买(mǎi)新(xīn)房。二是开发商或国资平台收购旧房，售房(fáng)款(kuǎn)用于(yú)购买(mǎi)指定新房(fáng)项目，这是今年以来住房“以旧换新”的(de)主流。此外，还有地方(fāng)对“以旧换新”给予购(gòu)房补贴。

痛点有待疏通

在庞大(dà)的“以旧换新”政策(cè)队伍中，郑州是较为特殊的一个(gè)。

按郑州官(guān)方(fāng)的计划，“以旧换(huàn)新(xīn)”有两种方式(shì)，除了(le)市场化帮卖，国资也要下场收房，而且规模比其他城市都大。郑州城市发展集团有限(xiàn)公司作为政府指定收购主体收购二手住房，全年计划完成5000套。这(zhè)一规模，比(bǐ)此前也有国(guó)资入(rù)局的(de)太仓、无(wú)锡、启东市等都可观。

4月20日，郑州(zhōu)市“以(yǐ)旧换新”试点工作启动，官方数据显示，当天从凌晨到下(xià)午3时，有3449人次登录“郑州(zhōu)市房产交易服务平台”电脑端，平台注册用户260个(gè)，市民登记发布二手房信息共189条(tiáo)，报名参加城发集团收购并完成全部资(zī)料上(shàng)传共68人，线下售楼部统计征集换(huàn)购房意向信息(xī)202条。

作为收购主体(tǐ)，城发集团当日审核房源信(xìn)息共83组(zǔ)，首(shǒu)日(rì)筛选登记信息资料齐全、符合试点阶段收购标(biāo)准，初步审核通过的房(fáng)源信息共64组，目前一组已(yǐ)进入现场踏勘环节，一组已进入评估环节。在新房端，首批报名参加(jiā)“以旧换新(xīn)”的(de)现房楼盘项目34个，共提(tí)供现房房源7987套。

从政策(cè)发(fā)布到公(gōng)布进展，郑州算是较为迅(xùn)速的一(yī)个，但从现实角度(dù)看，“以旧换新”实施起来需要时间。去年长三角首次试水的太仓，首批放出(chū)100个(gè)名额(é)，最终实际成交仅6组；随(suí)着活(huó)动逐(zhú)步(bù)推(tuī)进(jìn)，参与人数才逐渐增多，截至3月(yuè)12日，活动报名累计(jì)超过800组，其中已成交93套(tào)，还有86套交过意向金，正进行验房(fáng)、评估(gū)等。

“尽管不少区域(yù)提出‘以旧换新’政策导向，但仍处于(yú)探索阶段，当前整体效果尚不明(míng)显。”中指研究院表示。首先(xiān)是卖旧房环节，当前不少城市的二手房挂牌量处于(yú)高位，即(jí)便通过中(zhōng)介优先推介，但若想快速(sù)售出二手房，还是需(xū)要在价格方面给予一定让步。

“以旧换新(xīn)，最大痛点是卖掉旧房。”李宇嘉表(biǎo)示(shì)，目前，开(kāi)发(fā)商参与(yǔ)以旧换新的协议，锁定意向房源的(de)周期往往在2个月左右，意(yì)味着卖房周期往往在2个月左右。但二手房很(hěn)难在2个(gè)月内卖出。他认为，政策(cè)关(guān)键是要激发二手房业主的(de)动力，卖不(bù)掉(diào)二手房则“无责退订新房”，给予业主足够的(de)安全(quán)垫。

其次，选购新房环节也有不少问题。“旧房收购模式一般要求购房者在指定(dìng)的新房楼盘购买，这意味着选择性受到一定限(xiàn)制(zhì)。”中指研究院称。此外，当下居民就业、收(shōu)入预期尚未明显好转，购房者观望情绪重(zhòng)，购买期房较(jiào)为谨慎等因素，也一定程度影响了“以旧换新”政策效果。

比如有郑(zhèng)州当地网(wǎng)友表示，自己很关注住房(fáng)“以旧换新”政策，目前家(jiā)里有两套旧(jiù)房，都属于难出(chū)租也(yě)难卖的“老破小”、“老破(pò)大”，如果政府能(néng)出(chū)面收(shōu)购，会极大帮助家庭卖(mài)房(fáng)。但鉴于资金问(wèn)题、市场前景等问(wèn)题(tí)，自己对买(mǎi)新房还有顾虑，现在只想出(chū)售手中多余的旧房。

另(lìng)有无锡网友在领导(dǎo)留言板(bǎn)表示，近期无锡市梁溪区出台房子“以旧换新”政策，请问以(yǐ)后是否(fǒu)有计划推出全城置换政策。对此无(wú)锡市梁(liáng)溪城投公司表示，目前梁溪区(qū)出台的二手房“以旧换新”业务是梁(liáng)溪城发集团下属置业公司实施的，全市包括江阴宜兴推出置换政策，目(mù)前(qián)尚没有实(shí)施计划。

李宇嘉建议(yì)称，在(zài)刚需转向二手房(fáng)，改善转(zhuǎn)向新房的新形势下(xià)，未来“以旧换新”政策可能要(yào)常(cháng)态化地推进。因此，开发商和地方(fāng)政府都要坚持把“好房源”拿出来，让循环更加顺(shùn)畅(chàng)。他表示，参与“以旧换(huàn)新”的开发商，新盘绝不能推尾货，借机去库存，要拿出优质项目参与活动，且要有价格上的优惠。

而对政府下场收房，李宇嘉认为，这对国资机构的(de)资金实力、信农业农村部：全国农产品批发市场猪肉平均价格比上周五下降0.6%息掌握能力等都有要求，分散式(shì)购置的二手房住房如何筹建为保(bǎo)障性住房(fáng)、后续如何做好(hǎo)运营(yíng)管理，也存在挑战。政府需要做的，是制(zhì)定优惠政策，激励(lì)和撮(cuō)合关联方，把带押过户(hù)做好、交易流程简化、评估公信力做强，着眼基础性制(zhì)度。

“丁祖昱(yù)评楼市”表示，整体(tǐ)来看(kàn)，2023年至今多城跟进“以旧换新”政策，在一定程(chéng)度上可帮助置换需求(qiú)客户快速卖房，同时降低(dī)购房者购(gòu)房成本(běn)，盘活(huó)存量房，提(tí)高市场活(huó)跃度，进而促进房地产市场平稳健康发(fā)展。但在当前整(zhěng)体市场承压的情(qíng)况下，政策执行效(xiào)果不一，仍需调动多方资源配合。

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