三只消费类REITs首份季报揭 晓

在基(jī)金合同成立两个月(yuè)、上市一个月后，我国首批上市的三只消费类基础(chǔ)设施公募REITs首次交出了短期成绩单。

随着公募基金一(yī)季报(bào)披露完毕，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT和华夏华润商业REIT的一季(jì)度(dù)表现也(yě)得以揭晓。整体来看(kàn)，三个项目在季报统计期内的可分配金额，基本达成了(le)2024年全年预测值在时间加权下(xià)的预期，同时底层资(zī)产出租率均超98%，相(xiāng)比首发评估基准(zhǔn)时点稳中有升。在吸引(yǐn)客流、保 租增收方面，提升品牌级次则成为多只消费REITs底层资产运(yùn)营的核(hé)心方向(xiàng)。

不过区别于上市前的(de)讨论热度，消费类(lèi)REITs发行以(yǐ)来，二级市(shì)场(chǎng)表现和投资人的态度始终相对更为(wèi)“冷静”。有受访对(duì)象(xiàng)向21世纪经济报道记者表示，后续仍(réng)希(xī)望持续跟踪与验证消费类 基(jī)础设施底层(céng)资产营运质量与募投资金(jīn)的使用情(qíng)况。

收益分配基本实现预期

从政策提振、产品申报到正式进(jìn)入二级市(shì)场，2023年以来，消(xiāo)费类基础设施REITs的开闸无疑是业内最值得(dé)关注的热 点之一。最近数据显示，我国
已成(chéng)立公募REITs共36只，包含消费类(lèi)REITs4只。

当前，除中金印力消(xiāo)费REITs刚刚于本(běn)月(yuè)初结束募集外，另外3只已率先登陆资本市场一月有(yǒu)余 。截至(zhì)4月22日，嘉实物美(měi)消费REIT、华夏金茂商业REIT和华夏华润商业REIT均完成了上市以来首份季报的披露。

首批(pī)消(xiāo)费REITs“成绩单”表现如何？具体来(lái)看，物美(měi)消费REIT、华夏金茂REIT的基金合同成立日为1月31日，华夏华润(rùn)商业REIT则成立于2月7日，而以三只基金各自的成立日到3月31日作为其一季度报告期的统计区间，成立两(liǎng)个月以来，区间内可
供分配金额达成率(lǜ)最高的为物美消费REIT。

一(yī)季报显示(shì)，物美消费REIT成立以来营收1887.58万元，净利润663.93万(wàn)元，可供分配金额1211.32万元，而此前(qián)项目在招募说明书(shū)中对2024年可分配金额的预测值为6700万元。如简单按项目(mù)成立时间占全年(nián)比重进行(xíng)加权(quán)，报告期内的可分配金额完成率为18%，超过了(le)年预测值1/6的预期。

金茂(mào)商业(yè)REIT一季报同样显(xiǎn)示，该基金在当期可供分配金额887.27万元
，两个(gè)月达成了年度预测值5254.29万元的16.88%。报告期内，该基金实现收入1462.13万元，净利润281.87万元。

华润商业REIT作为
目前市场上规模最大的消费REITs，成(chéng)立54天实现的可(kě)供分(fēn)配金额为(wèi)5122.89万元，约为全年预(yù)测3.41亿元的15%。一季度对应年化分(fēn)派率达到5.03%，略高于全年预测(cè)的4.93%。

其中，该项目报告期内实现的营收为1亿元，净利润-426.58万元，也(yě)是三单消 费(fèi)REITs一季报中唯一净利润为负的项目，不过记者注意到，这一亏(kuī)损并非经营性原因导致。在招募说(shuō)明书中，管理人对华润商业REIT2024全年净利润的预测为-4183.36万(wàn)元，其中年度的(de)核心支(zhī)出用于(yú)购买项(xiàng)目公司股权(quán)。在对2025年的预测中，这一(yī)数(shù)字将回正至1332.28万元(yuán)。

在经历出租率和二(èr)级价格大幅 下跌后，市场对于产权类REITs资质的衡量视角正(zhèng)逐渐改变，稳定的出租(zū)率日益成为底
层资产(chǎn)的生命线(xiàn)。一季报显示(shì)，三只(zhǐ)消费类REITs项目的出租(zū)率均保(bǎo)持在(zài)高位，且2/3项目的出租率相比首发(fā)评(píng)估基准时点有所提升。

据了解，嘉(jiā)实物美REIT的底层基础设施项目类型为以超市为主力店的社区商业，包括位于北京(jīng)市的大(dà)成项目、玉蜓桥项目、华天项目(mù)和德胜门项目。截至(zhì)2024年3月末，上述(shù)基础设施资产整体的(de)出(chū)租率为(wèi)98.33%，而据基金招募说(shuō)明书
，在2023年(nián)6月末，四个项目的总出租率仅为88.71%。

再看华夏基金(jīn)旗下(xià)的两(liǎng)只基金——作为华润商业(yè)REIT底(dǐ)层资产的青岛 万(wàn)象城
，其截至一季度(dù)末的(de)出租(zū)率为99.16%，相比(bǐ)去年年中的98.49%同样得到了(le)进一步提(tí)升。金茂REIT底层资产长沙览秀城一季度末的最新出租率则维持在(zài)98.26%，较2023年(nián)6月末时点(diǎn)微幅下降0.1%。

值(zhí)得一提的是(shì)，放在全公募REITs市场(chǎng)来看，三只消费类(lèi)REITs一季度的出租率排名整体十(shí)分居前。事实上，区别(bié)于产业园等常见的公募(mù)市场产(chǎn)权类资产，消费类REITs底层资产(chǎn)租户分散的特性，让其相较于产权类资产(chǎn)的集中退租(zū)风险更低
。在一季报中，多个项目 都出现了租户(hù)“结构稳定”“分散化程度较高”等(děng)描述(shù)。

关(guān)注 长线经营能力与收益兑现

作为商业(yè)地产(chǎn)行业“投(tóu)融(róng)管退”闭(bì)环的重(zhòng)要通道，从去年10月首批产品申报
到快速获(huò)批发(fā)行，消费类(lèi)REITs一度成为REITs市场炙手可热(rè)的话题。在诸(zhū)多分析(xī)人(rén)士看来，REITs的出台意味着赋(fù)予商业(yè)地(dì)产区别于一般房地产领域的新定
位(wèi)，有望加速盘活存量(liàng)资(zī)产，为实体
商业消(xiāo)费场景(jǐng)注入新活力。

Wind数据显示，从上市到一季(jì)度末，三只消费类REITs均录得负收(shōu)益，平均下跌5.3%。而(ér)二季度(dù)以来，几只产品的市场表现(xiàn)有所回升，截至4月(yuè)22日，物美消(xiāo)费REIT和(hé)华(huá)润商业REIT分别自成立以(yǐ)来微幅增长0.8%和0.3%。金茂商业REIT则下跌5.6%，在(zài)市场排名较为靠(kào)后。

一家(jiā)参(cān)与了公募REITs投资的险资机构人士向21世纪经济报(bào)道记者表示，消费类公(gōng)募REITs的收益一方面来自底层资产的租金收入，另一方面来自资产增(zēng)值空间。而当前(qián)，其所在(zài)的公司对于参与消费类(lèi)基(jī)础设施的(250股融资余额增幅超5%de)投资(zī)仍(réng)较为谨慎。

“目(mù)前国家对于商业地产的调控(kòng)政策还是比 较严的(de)，但百货(huò)商场
、购物中(zhōng)心，本质上也属于(yú)靠租赁(lìn)作(zuò)为主要收入来源的地产(chǎn)。”该人士
指出。“2023年各商场的(de)平均租(zū)金较疫情前出现明显的修复，但目(mù)前我们还在持续关注(zhù)长(zhǎng)效稳定的收益(yì)兑现。”

区别于房企以高杠杆(gān)赚取投资收(shōu)益的旧有模式，由(yóu)于 租金收入与公募REITs的分红率息息(xī)相关，追求高质量的运营管理能力以提升资产吸引力(lì)正成为经(jīng)营(yíng)新形势。今年(nián)的一(yī)季报(bào)中，两只以购物中心为底层(céng)资产的REITs也披露了增(zēng)收思路。

其(qí)中记者注意到，两家购物中心均致力于提(tí)升商城的品牌级次，引进并留存 高端潮流，品质化(huà)、概念化店铺(pù)成为招商储备方向。

在(zài)经营提升方面，长沙览秀城(chéng)项目(mù)合理(lǐ)利用场内空间(jiān)，通过多经业务和联营代(dài)销业务丰(fēng)富消费(fèi)场景并拓宽了收入来源。金茂消(xiāo)费REIT一季报 表示，项目“通过联营业(yè)务向多经业(yè)务的(de)转型，大(dà)幅提升了多(duō)经业务规模比例，综合来看联营业务及多经业务的净收益(yì)高于发行时预测水平”。

华润商业REIT则指(zhǐ)出，青岛万象城(chéng)正在进行局部业(yè)态主(zhǔ)动(dòng)优(yōu)化调整与(yǔ)装修改造，计划于2024年10月末(mò)完成(chéng)，届时预计将新增可(kě)租赁面积约6168平方米，规划约(yuē)40家商铺，进(jìn)一步提(tí)升项目资产价值和收益(yì)水平。

今年2月，商务部曾围绕推动消费持(chí)续扩(kuò)大，把2024年定为“消费促(cù)进年”，并提(tí)出一季度坚持(chí)“政(zhèng)策+活动”双轮驱动，突出重点品(pǐn)类、节庆时令等，继续组(zǔ)织开展丰富多彩的促(cù)消费活动营造良好(hǎo)消费氛围。业内人士看来，中期维度上，预 计(jì)消(xiāo)费类基础设施REITs有望在国民消费需求持续释放，以及商旅文体融(róng)合消费新场景的拓(tuò)展中受益。

此外，前述险资人士还指出，目前我国符合消费REIT底层资(zī)产入池条件的适(shì)格资产多为一线、新一线城(chéng)市中的商业设施(shī)，但这类城市的商(shāng)业设施建设同(tóng)样已(yǐ)基本趋于(yú)饱和，意味着后续资产增容的选择空间较为有限。

不(bù)过对 此(cǐ)，近期新“国九条(tiáo)”中提到的“研究制定不动产投(tóu)资信托(tuō)基金管理条例”也令(lìng)人期待。

“如后续出台新规对公(gōng)募REITs募集(jí)资金再投资250股融资余额增幅超5%去向多元化方面有所规(guī)定，可能会对(duì)消(xiāo)费类基础设施的发
展形(xíng)成补充(chōng)，也对(duì)投资人形成更好的参考。”该人士称。

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