首次！外资巨头，突然转向

楼市罕见一(yī)幕(mù)。

外资巨头突然罕见唱多中国房地产市(shì)场，引发关注。瑞银大中华区房地产研究主管分析师(shī)John LamJ在最(zuì)新的采访中表示：“在三年的看跌(diē)之后，由于(yú)政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”

从(cóng)市场层面(miàn)来看，中国(guó)房地产市场正陆续出现积极(jí)信号。其中，上海豪宅销售持续火爆，带(dài)动上海(hǎi)新房(fáng)房价指数环(huán)比上涨；深圳楼市也出现(xiàn)复苏迹象，3月份(fèn)二手房成交套数达4547套，环比大增115.13%，截至4月15日，深(shēn)圳月内二手(shǒu)住宅成交套数达到2067套，超过3月同期。

那么，在一系(xì)列利好信号(hào)的加持下，中国楼市何时将迎来拐点？

罕见唱多

瑞银大中华区房地产研究主管分析师John LamJ在(zài)最新的采访中表示：“在三年的看跌之(zhī)后，由于政(zhèng)府的(de)援助，我们第(dì)一次对中(zhōng)国房地产(chǎn)行业变得更加乐观(guān)。”

他(tā)预计，国内住房需求和供应将在明年某个时候恢(huī)复到历史(shǐ)平(píng)均水平，中国大型(xíng)地产开发商们的股(gǔ)票可能会出现反(fǎn)弹。

值得一提的是，John Lam曾在2021年初罕见(jiàn)地对中国(guó)恒大集团给出了“卖出”评级，并将目标价从14.5港元下调至6港元，是唯一(yī)一位给予恒大卖出(chū)评(píng)级(jí)的分析师，震惊市场。

站在当前，John Lam认为，在经历了调整之后，中国房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)正准备缓(huǎn)慢复(fù)苏。

John Lam预计，中国今(jīn)年的房地产行业销量和价(jià)格不(bù)会上涨，但(dàn)降幅会有所(suǒ)缓解。他认为，按面积计(jì)算，今(jīn)年国内住宅销售可能(néng)会下降7%，低于2022年(nián)创纪录的27%跌幅。新(xīn)屋开(kāi)工(gōng)率可能下降(jiàng)7%，较2022年39%的降幅收(shōu)窄(zhǎi)。

John Lam预测，一旦房价稳定下(xià)来，被(bèi)压抑(yì)的需求将(jiāng)会回归，因为过去三年(nián)的(de)房(fáng)地产价格(gé)下跌周(zhōu)期(qī)导(dǎo)致人(rén)们推迟购买。

John Lam还提到，由于许多房(fáng)地产企(qǐ)业已停止(zhǐ)购买土地和建造(zào)房屋，从而减少了供(gōng)应量。在楼市低迷期间，中(zhōng)国(guó)开发商的新屋开工量下降了58%，远高于同期按面(miàn)积计房(fáng)地产销售37%的(de)降幅。

John Lam认为，这种(zhǒng)“去库存”可能会使国内住房的库存水平明显下滑。

John Lam进一步表示，中(zhōng)国的房地产(chǎn)市场比日本更(gèng)健康，其危机程度也不及后者严重。其原因是，中国城市化率和家庭杠杆(gān)率(lǜ)较低，并且实施了(le)严格的外汇(huì)管制，这些因素结合在一(yī)起，使中国能够比日本(běn)更好地管理房地产泡沫。

John Lam预测，期待房地产价格和新开工率在2025年6月前恢复稳定(dìng)。目(mù)前，最大(dà)的争论是购(gòu)房者需求如何恢复的宏观问题。

积极信号

其实，从市场层面(miàn)来(lái)看，中国房地产市场正陆续出(chū)现积极信(xìn)号，一(yī)线城市及新一(yī)线(xiàn)城市的回暖迹象愈发明显。

据中指院的(de)统计数据显示，截至(zhì)3月31日，重点城市二手房成交套(tào)数已(yǐ)连续6周(zhōu)环(huán)比增长，单周成交量一度达(dá)到2023年下半年以(yǐ)来周度最高水(shuǐ)平。另据贝壳研究院监测，今年(nián)以来，贝壳重点50城(chéng)市二手房(fáng)成交量持续向上修复，部分城市和产品价格跌幅止跌甚(shèn)至略(lüè)有小幅(fú)上涨。

具体来看，上(shàng)海楼市的复苏较(jiào)为明显，豪(háo)宅销售堪称火爆：

4月21日，融创外滩壹号院二期开(kāi)盘，该项(xiàng)目单日销售额(é)达99.97亿(yì)元，去化率100%，成为今年内上海单(dān)盘销(xiāo)售额TOP2的项目(mù)。

4月18日，上海陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”开盘售罄，总(zǒng)价1.1亿(yì)元“楼王”开场即被选购，单日收金70.27亿元。

今年(nián)3月底，位于上海(hǎi)新天地板(bǎn)块的中海顺昌玖里开盘(pán)，以196.5亿元销售(shòu)额直接刷新全国开盘纪录。

受益于豪宅销售火爆的带动，上海新房房(fáng)价指数环比涨幅已位(wèi)列全国第(dì)一。据(jù)国家统计局数据显示，2024年3月，上海新房房价指(zhǐ)数环(huán)比上涨0.5%，领涨全国；同比上涨4.3%，位(wèi)居全国第二。

另外，深(shēn)圳楼市也持续出(chū)现复苏(sū)迹象(xiàng)。据深圳市房地产(chǎn)信息平台公布的数(shù)据，3月份二手房成交套数达到(dào)4547套，其(qí)中(zhōng)二(èr)手住宅(zhái)成(chéng)交(jiāo)3840套，环比大增115.13%，创2023年4月(yuè)份以来新高。

进入4月份，截至4月15日(rì)，深(shēn)圳月内二(èr)手住宅成交套数(shù)达到2067套，超过(guò)3月份同期。

另据深圳市房地产中介协会发布的数据，4月8日至4月14日，深圳全市二手房成交量（含自助）录得1295套，环比增长34.3%，单周交易量(liàng)再创2022年以(yǐ)来新高。

其中，刚(gāng)需是支撑(chēng)近期(qī)深圳二手房市(shì)场放量的重要力量。3月份深圳二手住宅成交结构当中，60—90平方米住宅成交占比39%，成交占比最大；户型方面，3月份三房户型成(chéng)交占(zhàn)比42%，占比(bǐ)最大。

据北京市住建委官网数据统计，今年3月，二手房网签量14280套，环比上涨125.5%，也突破了1.2万(wàn)套的“荣枯线”，并(bìng)创下(xià)了近一年来的最高点。

重大变化

当前，我国房地产市场(chǎng)供求(qiú)关系已(yǐ)发生重大变化。

光(guāng)大证券在最新的研报中指出，2024年监管层继续积极优化房地产政(zhèng)策，加(jiā)快构建房地产(chǎn)发展新模式。供给侧看(kàn)，监管(guǎn)提出金融业支持房地产责无旁贷，继续通过(guò)信贷、债券、股权等综合方式支持(chí)房地产融资，强调不同(tóng)所有制(zhì)房(fáng)企融(róng)资“一(yī)视同仁”，建立城市房地产融资协(xié)调机制，提升经营(yíng)性(xìng)物业贷抵押(yā)率及用途等，优质房企融资性(xìng)现金流有望提(tí)升。

光(guāng)大证(zhèng)券表示，需求侧看，住建部(bù)提(tí)出充分赋予城市房(fáng)地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度(dù)，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，进一步优化限购范(fàn)围和普通住宅标(biāo)准，对多孩家庭和(hé)人才购房给予(yǔ)进一步支持等；随着地方政府楼市调(diào)控自主性(xìng)进一步提升，2024年(nián)楼市的城市(shì)分化和区域分(fēn)化或(huò)进一步加剧。

中银国(guó)际也认为，各地(dì)在“因城施策”框架(jià)下，需求端政策进入了新(xīn)一轮发力(lì)期，或对市场的企稳和购房者置业情绪的修复有一定效果。今年行业供给侧将持(chí)续出清，项目白名单的落地一定程(chéng)度上有助于缓解部分房企资金紧张的局面。

校对：高源‍‍‍‍