文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　enjoy可数吗，joy可不可数1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销enjoy可数吗，joy可不可数(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的(de)信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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