万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院(y半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次uàn)的业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的(de)第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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