万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(b我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日iāo)的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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