饱受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容(róng)、合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费、严(yán)格(gé)实(shí)行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称，随着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来(lái)说属于金(jīn)额不低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的(de)一个(gè)话(huà)题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家计(jì)委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关(guān)部门依法查处(chù)不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来(lái)豪家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译line-height: 24px;'>家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译宅的(de)中介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调(diào)整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响(xiǎng)，这对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zài)二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有(yǒu)利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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