文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心的(de)住(zhù)房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提(tí)升了(le)对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资金由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规(guī)定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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