万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核表示第一的词语四字，古代表示第一的词语心区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！<表示第一的词语四字，古代表示第一的词语pan style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>表示第一的词语四字，古代表示第一的词语/p>

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的(de)“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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