5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚(zh中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗uàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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