万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)撒贝宁个人资料简历还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)撒贝宁个人资料简历之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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