导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò离婚多久复婚的概率最大，离婚多久复婚的概率最大呢)一(yī)半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期(qī)。

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