万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良(liáng)债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确(què)了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国(guó)民知(zhī)名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成(chénsecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片g)年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安(ān)，目(mù)前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

未经允许不得转载：绿茶通用站群 secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片