OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信原始权益人(rén)相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格(gé)下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现回落。在(zài)随后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表示了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目的(de)信心，预计(jì)签署意(yì)向(x挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信iàng)书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告(gào)引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核(hé)实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息(xī)技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户(hù)需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月(yuè)履约保证金给了我们(men)一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的(de)所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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