导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)反函数常用公式大全，反函数运算公式g>

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销(xi反函数常用公式大全，反函数运算公式āo)售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：反函数常用公式大全，反函数运算公式p>

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会(huì)议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。