万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权(quán)的(de)，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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