饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了(le)关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过(guò)程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的(de)《关(guān)于(yú)房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管(guǎn)部门当前(qián)并未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别务项目(mù)和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价(jià)格(gé)和(hé)反垄断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是规范(fàn)行业，打凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用对市(shì)场的影(yǐng凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别)响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的(de)细则(zé)，还需要(yào)看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域(yù)的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础(chǔ)上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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