万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房(fáng)子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着(古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口zhe)急转直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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