饱受(shòu)争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明(míng)码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收(shōu)费夹带(dài)其(qí)中，如收取过(guò)桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的(de)负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市(shì)场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题(tí)，便是(shì)房地产经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么)第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及(jí)工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易(yì)当(dāng)事(shì)人出具(jù)收费(fèi)清单，列(liè)明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的(de)房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规(guī)定明(míng)码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会(huì)利(lì)用其(qí)支(zhī)配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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