文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zh嫦娥二号拍到外星人已经证实ǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一(yī嫦娥二号拍到外星人已经证实)定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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