饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布了(le)关(guān)于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见(jià阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊n)中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机(jī)构在具体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪(jì阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确(què)服务项目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当(dāng)事(shì)人出(chū)具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规(guī)范行业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何(hé)具体认(rèn)定其中的(de)细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可(kě)能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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