导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地(dì抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来)产套数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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