导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展终(zh台湾是省还是市 台湾是省会吗ōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变(bià台湾是省还是市 台湾是省会吗n)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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