文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全(quán)交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售制(zh科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容ì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容)产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂性和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容