OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知(zh新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉ī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)已(yǐ)同步(bù)启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所回升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对(duì)此表示(shì)，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)出(chū)租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的(de)线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市(shì)场各(gè)方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉)募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边(biān)也作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平(píng)等(děng)方面(miàn)也(yě)有一些差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们在资源共享和联(lián)合(hé)营(yíng)销方面能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平(píng)台(tái)和它未来(lái)的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和(hé)市(shì)场的信心。”

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