OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况(kuà夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话ng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资(zī)金有所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是(shì)，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏(sū)的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得(dé)到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平(píng)的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的(de)储备(bèi)项(xiàng)夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个(gè)非(fēi)常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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