导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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