近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募R中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西EITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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