万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别(fēn)讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的(de)估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其(qí)身(shēn)？

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