近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及(jí)市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项目(mù)的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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