近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后(1cc的水等于多少克，1cc水是多少克hòu)均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)1cc的水等于多少克，1cc水是多少克时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经1cc的水等于多少克，1cc水是多少克(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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