近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗zī)者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的(de)可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗