文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开社日节是什么节日 社日节是农历几月初几(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100社日节是什么节日 社日节是农历几月初几万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：社日节是什么节日 社日节是农历几月初几ng>预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。