OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差kù)提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价(jià)格有所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不(bù)是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了(le)不(bù)到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业(yè)、信(xìn)息(xī)技术(shù)等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一(yī)定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的(de)分(fēn)隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以(yǐ)后，新(xīn)老资(zī)产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在(zài)管资(zī)产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了(le)一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有(yǒu)信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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