文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要(yào)结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zh勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝ào)项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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