近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里现金(jīn)流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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