万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人(rén)周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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