导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的(de)租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带(dài)来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米>

未经允许不得转载：绿茶通用站群 一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米