导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌g>中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查(chá)的肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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