导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(lià二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗ng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口(k二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗ǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zh二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗ù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗